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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

他们是“看不见”的“110”警察******

　　■编者按

　　2020年7月21日，国务院发布《国务院关于同意设立“中国人民警察节”的批复》，自2021年起，将每年1月10日设立为“中国人民警察节”。这是国家层面专门为人民警察队伍设立的节日。

　　2023年1月10日是第三个中国人民警察节。

　　回顾过去的一年，人民公安圆满完成党的二十大、北京冬奥会和冬残奥会等安保工作，更好统筹疫情防控和经济社会发展；国家安全机关人民警察坚决维护国家主权、安全和发展利益；人民法院、检察院司法警察履行警务保障职责、护卫公平正义；司法行政系统人民警察确保刑罚公正执行，做好罪犯改造工作……他们在各自岗位上默默耕耘，展现出党领导的社会主义国家人民警察克己奉公、无私奉献的良好形象。

　　本报编辑部特推出中国人民警察节专题报道，以文字和影像记录法治中国画卷中那抹“藏蓝色”。

　　接报警情后，他们调配警力、协调资源，一举一动牵动着全局。相比一线出警民警，他们常年隐于幕后，可谓“看不见”的“110”

　　图为白冰（右一）在北京市东城区公安局指挥处值班科长办公位上工作。 刘聪 摄

　　《法治周末》记者 尹丽

　　无人不知“110”。

　　在“110”战线上，相比直面警情的派出所民警，负责指挥调度的警察们常年隐于幕后。他们的故事同样令人感动，却鲜为人知。

　　在第三个中国人民警察节到来之际，《法治周末》记者走进北京市公安局东城分局，请东城分局指挥处指挥调度科科长白冰讲述了他和他的同事们的“110”工作。

　　白冰是北京市公安局东城分局指挥处指挥调度科科长，在“110”战线上坚守了二十余年。在警情处置过程中，这个科室正如其名，发挥着“指挥棒”的作用。也就是说，只要有警情接入东城分局，白冰和他的同事们就会盯办。接报警情后，他们调配警力、协调资源，一举一动都牵动着全局。相比一线出警民警，他们常年隐于幕后，可谓“看不见”的“110”。

　　从“坐不住”到“沉下心”

　　白冰留着利落的“板寸”，工作时不管去哪儿都是一溜小跑。在东城分局，熟悉他的同事们对他有着同样的印象：“无论走到哪儿，都带着本儿和笔。”

　　对白冰而言，这再正常不过了。接到警情后，他需要记录所有关键、重要的信息，并不断更新情况进展。而往往一起警情尚在处置过程中，另一起甚至另几起又发生了……

　　“这就是一份‘费本儿’‘费键盘’的工作。”接受采访时，白冰微笑着说。工作至今，他写下了二三十本工作笔记，记不清换了多少个电脑键盘。

　　2002年7月警校毕业后，19岁的白冰分配到指挥中心工作。刚到工作岗位上，他就感到不适应，最大的表现是“坐不住”。

　　入职前，先后在两家基层派出所实习的白冰，已经习惯了“每天跑跑颠颠，什么活儿都干”的日子。可在指挥中心的这份新工作，需要成天守着电脑、电台、电话。一动一静，截然不同。

　　从坐不住，到沉下心；从需要师傅手把手地教，到可以独当一面处理警情，白冰坦言，这个过程自己花了将近一年时间。在师傅周传豹眼中，白冰不仅聪明，而且肯学。颇令他骄傲的是，白冰作为自己的徒弟，现在仍然坚守在指挥岗位，一干就是二十多年，这无疑是一种可贵的坚守和传承。

　　白冰觉得，当年师傅的“传帮带”，像极了电视剧《人间正道是沧桑》里提到的“练兵七法”：“一、我做给你看；二、你做给我看；三、讲评；四、我再做给你看；五、你再做给我看；六、还是讲评；七、你再做。”在不断学习和实践中，一年倏地过去了。

　　采访间隙，白冰和周传豹感叹着时光的流逝。白冰笑着抬起一只手，向师傅比划着自己刚参加工作时，周传豹儿子的身高。仿佛时间只是轻轻一晃，当年才上小学的那个男孩，现在都已经成家了。而白冰的女儿，现在也已经上小学五年级——那是一个梦想“在故宫里当警察”的女孩。

　　“良心活儿”与“会干活儿”

　　指挥调度科工作的主阵地是一个灯火通明的大厅。无论白天还是黑夜，这里的灯常年亮着。在这里工作的警察们，自然也无法感受到天色变幻。但在一张张办公桌上，电台、电脑、电话的另一端，却那样真实、密切地与人间冷暖相连。

　　对于有着二十余年工作经验的白冰来说，哪怕他早已见惯大小警情，每当新的警情接入，还是会有一种紧迫感油然而生。在他看来，指挥调度科的工作绝对是份“良心活儿”。很多时候，警情未必是大案要案，但同样关乎着鲜活生命的存亡。

　　2021年冬季的一天下午，有人报警称一位患有阿尔茨海默症的老人走失。白冰在接到警情后，脑海里立马闪过一件事：天气预报称，当晚北京大风降温。这意味着，如果不能尽快找到老人，无处避寒的老人恐怕会有生命危险。白冰不敢怠慢，他坐在值班科长的办公桌前，不停调阅、查找监控探头记录下的画面，指挥相应派出所进行查找……白冰的努力没有白费，拄着拐杖行走在非机动车道上的老人，很快就被警方找到了。

　　除了“良心活儿”，“会干活儿”是白冰对工作要求的另一层领悟。

　　发生在几年前的一起抢劫警情，令白冰印象深刻。犯罪嫌疑人抢劫后，乘坐出租车逃跑。白冰回忆，案发当天，北京警方接到群众的报警电话。之后，他和同事们火速展开行动：通过电台布警、调集监控录像、进行周边布控……从接到第一通报警电话到将嫌疑人抓捕归案，仅仅用时17分钟。

　　2022年，一名诈骗嫌疑人从外区逃窜至东城。白冰在接到相关警情后，通过调集监控探头画面等方法，查找犯罪嫌疑人踪迹。结果，短短十分钟，他就锁定了犯罪嫌疑人的位置。在联系派出所后，很快将嫌疑人抓获归案。事后，他和同事开玩笑：“别忘了，送我一面锦旗。”虽然，他和同事们从未得到过锦旗，早已习惯“深藏功与名”。

　　在日常的情况下，白冰会直接与报警人进行联系。一次，因为走失老人的信息不全，需要补充信息，白冰给老人家属打去电话。电话中，他一方面安抚走丢老人家属的情绪，另一方面，迅速将老人先前被遗漏的重要信息录入系统，以便派出所快速找到走失老人。十分钟后，家属特意给白冰打来电话表示感谢，告诉他老人在自家楼下找到了。

　　警察日亦是“平凡工作日”

　　出生于1990年的陈浩从派出所遴选到指挥调度科工作已有两年时间。他清晰地记得，两年前，自己刚走进大厅时，白冰向他介绍工作内容的画面：“几乎每5分钟，讲解就被打断一次——因为他有紧急的事情要忙。”值班科长坐席电脑键盘上的字母，是这场断断续续讲解的见证者——它已经被敲击得失去了颜色。

　　起初，了解到指挥调度科的工作时段安排，陈浩有些“轻敌”。他暗想：“这么长的时间怎么熬？”哪知真正投入工作后，这里成为了他心中的“战场”，接连不断的忙碌中，时间流逝得悄无声息。

　　作为白冰的徒弟，陈浩对这位工作细致、态度温和的师傅很是佩服。他举例说，在应急处突工作中，白冰作为牵头人，总能有条不紊地多条线展开工作，最终实现快速抓捕犯罪嫌疑人。白冰的敬业精神也深深地影响着他，“在盯问案件时，各方面情况掌握得特别详细、周全”。

　　“不折不扣的实战派，兢兢业业的工作者。”陈浩总结道。

　　接受《法治周末》记者采访时，陈浩先是小跑着去了趟厕所，坐下后放松了一下自己的脖子。听记者问及，他才不好意思地笑着解释：“干我们行，容易落下职业病。”

　　对于时常连轴转上24小时甚至48小时的工作状态，白冰习以为常。就连妻子也习惯了他的忙碌。难得晚上九点到家，妻子会惊讶地问：“今儿怎么回家这么早啊？”如今，他经常在后半夜值班。有段时间，“110”报警的提示音时常出现在他的梦里。他一下子从梦中惊醒，以为又有新的警情摆在自己面前。

　　随着工作愈发忙碌，白冰感到与女儿的关系不似从前那样亲密。在女儿飞速成长的日子里，他总是深夜才回到家中。可那时，女儿早已睡下。不过，但凡有一点闲暇，白冰都给了女儿：他让妻子在家好好休息，然后自己陪女儿打羽毛球、去书店、逛博物馆。哪怕只是和家人一起吃顿饭，白冰也会和妻子“聊聊什么是对的，什么是错的”，以期对一旁的女儿进行引导。

　　谈及即将到来的警察节，白冰脸上再次展露出笑容。于他而言，这个节日无疑意味着警察的骄傲与荣光，但这个日子也通常是一个他和同事们争分夺秒、全力以赴的“平凡的工作日”。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）